達人の動画&ブログMASTER’S MOVIE&BLOG

売れない土地を手早く処分する5つの方法!手順と費用を徹底解説

達人の動画&ブログ
2023.12.23

「不動産会社に売却を依頼してから1年以上経ったけど、売れない」
「売り出しているけど、購入希望者からの連絡が全然来ない」

そんな売れない土地でお困りの方も多いのではないでしょうか。
売れない土地を所持し続けるデメリットは大きく、早めに対策することをオススメします。
負担が大きなデメリットは、以下の通りです。

  • 管理費用や手間がかかる
  • 固定資産税を支払い続けなければならない
  • 地価が低下する
  • ごみの不法投棄や不審者の侵入などで周辺トラブルが発生する可能性がある

ここでご紹介する方法を実践すると、素早く手放したり、土地活用により継続的に収益を得ることも可能です。売却の場合、ご紹介する不動産売り出し価格の変更や境界を確定すると、売れる可能性があるためです。

また売却だけでなく、太陽光発電や駐車場などの土地活用や、2023年4月から開始される相続土地国庫帰属制度を利用して、土地を手放すこともできます。

この記事では売れない土地を手放して、なるべく利益を出す方法を中心に解説します。

売れない土地の理由から手放すために必要な費用を含めて、わかりやすくポイントを押さえてご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。「土地活用することで、せめて土地の維持費くらいの収益はあげたい」という方も必見です。


監修者情報 印南和行
(宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー(AFP)、一級建築士、一級建築施工管理技士、不動産コンサルティング技能士試験合格) 全国不動産売却安心取引協会 理事長。住宅専門チャンネル「YouTube不動産」が「わかりやすくて参考になる」と大好評でチャンネル登録者9万人、総視聴回数2100万回を超える(2023年5月1日現在)。著書に「プロ建築士が絶対しない家の建て方」(日本実業出版社)、「プロが教える資産価値を上げる住まいのメンテナンス」(週刊住宅新聞社)がある。


1.土地の活用法と具体的な流れ

売れない土地の管理で悩んでいる方は、下記の5つの方法を参考にしてください。この方法を検討することで最適な土地の手放し方や、活用方法が分かります。

手元に残る利益が大きい順番で解説していきます。

なお、売却・買取の可能性が低い場合は、(2)土地活用 の項目からご確認ください。

 (1)売却・買取

売却は、一番手元に残る利益が大きい方法です。売却時にまとまった金額が手に入り、他の方法に比べて今後の管理費などが一切かからないためです。

買取は、不動産会社に直接土地を買い取ってもらう方法で、売却の次に手元に利益が残ります。買主を探す手間が省けますが、市場価格の7割程度になります。

仲介手数料などの不動産会社の利益分が差し引かれているためです。ただし、買主を探す手間が省ける最も効率的な方法です。

売れずに困っている場合は、3点のポイントを確認しましょう。このポイントを確認することで、売却・買取ができる可能性があります。

1)希望価格を下げる
2)不動産会社を見直す
3)空き家バンクに登録する

影響度が高い順番から、解説していきます。

1)希望価格を下げる
土地の希望価格を下げると、買主が現れる可能性が高くなります。
希望価格と相場が合っていないことがあり、地域によっては人口減少で土地の価格が下がり続けているためです

例えば、神奈川県三浦市では2014年から2019年までの5年間で平均25%価格が下落しています。現在の土地の相場を調べるには、公示価格と実勢価格を調べます。※2つの価格の調べ方は、4)売却・買取の流れの「1 相場を調べる」にて解説します。
公示価格と実勢価格を調べて、相場に見合った価格に変更しましょう。

2)不動産会社を見直す
売却希望の土地と不動産会社が合っているのか、見直しをしましょう。

不動産会社によっては、管理している顧客リストによって地域や土地の大きさ、得意・不得意が異なるためです。

また営業担当者の力量によっても、大きく影響します。改めて複数の会社に査定を依頼し、提案内容や担当者の対応などをチェックして、検討しましょう。

3)空き家バンクに登録する
土地に家が建っている場合は、自治体が管理する売主と買主をマッチングする空き家バンクを利用しましょう。

空き家バンクとは、空き家物件情報を地方公共団体のHPなどで提供する仕組みのことです。
具体的には以下のようなサイトがあります。

相場よりも低価格で設定することが多く、買主の幅を広げることができるためです。

空き家情報を市町村に提供したい場合は、制度に応じた手続きが必要な場合があります。
詳しくは各市町村の公式HPを確認するか、市役所の窓口にお問い合わせください。

なお、すべての市町村に空き家バンク制度があるわけではありませんので、不動産を管轄する各市区町村に確認しましょう。

自治体が運営する空き家情報サイトは以下のサイトから検索できます。

マッチングした後の交渉を売主と買主同士で行うことが多いですが、不動産会社を仲介して話し合うこともできます。

4)売却の流れ
売却・買取は、大きく分けて6ステップで進んでいきます。

順番に解説していきます。

1 相場を把握する
土地の相場を検討するには、公示地価と実勢価格を調べます。
今回は参考として、総務省統計で空き家率が最も高かかった山梨県の土地(50坪)でリサーチしてみます。

調べたい土地
山梨県大月市駒橋1丁目 土地面積50坪(約165㎡)

公示地価とは、国が公表している資産価値を表す価格です。毎年1月1日時点における全国の標準地の土地価格を、その年の3月に発表しています。

国土交通省のHPでは、「地価公示」としてデータが掲載されており、下記の国土交通省のHPから所有している土地の公示地価を調べられます。

国土交通省 国土交通省地価公示・都道府県地価調査
https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0#

調べたい土地
山梨県大月市駒橋1丁目 土地面積50坪(約165㎡)

公示地価

※引用:国土交通省 地価公示サイトより

公示地価を参考に割り出した価格
60,000(円/㎡)×165㎡=9,900,000円(990万円)

実勢価格とは、実際に市場で土地が売買される価格です。その土地のニーズや特徴等によって公示価格より価格が上下しています。

過去に不動産売買が行われた実勢価格は、下記の国土交通省HPの不動産取引価格情報検索のページから調べられます。

国土交通省 不動産取引価格情報検索

調べたい土地
山梨県大月市駒橋1丁目 土地面積50坪(約165㎡)

実勢価格参考

引用:国土交通省 不動産取引価格情報検索より

国土交通省 不動産取引価格情報検索を参考に割り出した価格

36,000(㎡/円)×165㎡=5,940,000円(594万円)

公示価格よりも平米単価が安い理由は、実勢価格参考の土地は、370㎡で住宅地としては面積が大きい、接道する道路の幅員が2.5mと狭い、土地の形状が縦長(間口29m 奥行き約13m)などと推測します。

ただし、実勢価格は実際に販売を進めてみないと誰にもわかりません。公示地価と実勢価格はあくまでも目安の数字になります。土地の形状や地盤の強さ、その時のニーズによって売却価格が変わるためです。

2 不動産会社に査定依頼する
相場を確認した後は不動産会社に査定を依頼します。複数の会社に依頼を出し、売却条件がいいところを探しましょう。

不動産会社によってエリアや土地の大きさに得意・不得意があるためです。また査定額だけで不動産会社を選ぶことはオススメしません。

実際に高い金額で売却するには、営業担当者の力量や会社の販売活動が重要だからです。そのため、査定金額と合わせて提案内容、販売計画、担当者の対応などもチェックしましょう。

3 売る戦略を考える
売却の下限価格や、解体するか否か、売却までの期間等の売り方の戦略を決定しましょう。売却に時間がかかることで焦ってしまい、自分の優先していた条件から離れた結果を防ぐためです。

戦略を立てるために何を優先するかが基準になります。例えば建物を解体するかどうか、売却までの時間や価格等です。

古家付き土地の売却には時間がかかるため、いつまでに売れなかったら更地にする、駐車場等に変えるなど具体的な戦略を考えましょう。

4 戦略に基づき、不動産会社が売却活動する
戦略ができ次第、不動産会社が広告やお客様への紹介等の売却活動をします。この段階では売主は行動をすることはなく、不動産会社から購入希望者の連絡を待ちます。

5 売買契約を結び、決済、買主に引き渡す
購入希望者が現れたら、価格や引渡し等の条件を不動産会社が仲介しながら交渉します。
交渉がまとまると売買契約書の草案が作成されるため、売主と購入希望者が条件と相違ないか確認しましょう。

草案がまとまり次第、買主が物件の詳細を理解してトラブルを防ぐために、重要事項説明を行います。重要事項説明では、不動産の権利関係や売却不動産の法令上の制限、不動産の状態、契約条件が説明されます。

そして、売買契約を締結します。売買契約書には物件の所在地や売買代金、引き渡しの時期等が記載されています。売主と買主、仲介業者の宅建士が記名押印します。

その後決済し、売主から買主へ不動産の所有権移転登記申請を行った後に物件を引き渡します。

6 確定申告をする
不動産売却した翌年に確定申告が必要です。不動産の売却で得た利益は譲渡所得とみなされ、納税の義務を負います。

また売却で損失が発生した場合は、その金額をその他の所得から控除することができます。

(2)土地活用 

売却が難しい場合は、土地活用を検討しましょう。初期費用がかかりますが、安定した収入を得る可能性があるためです。年間の固定資産税くらいの収益をあげることができれば、出費が抑えられるので売れなくても大きな問題にはなりません。

売れない土地の場合、マンション経営など一定の賃貸需要が必要な土地の活用法は適しません。賃貸需要が少なく、周辺環境が整っていない場合があるためです。

土地の特徴に合わせた活用法を調べ、慎重に検討することが重要です。売れない土地でも検討できる土地活用の方法を紹介します。

土地活用を検討するときには。対象の土地の年間の固定資産税と土地活用から得られる収益を比較してください。

年間の固定資産税分の収益も見込めないようであれば、初期費用の回収もむずかしくなり、土地活用をする意味がありません。次の項目 (3)寄付・贈与 をご確認ください。

主な売れない土地の活用方法と利回りの目安は以下の通りです。

1)駐車場
2)トランクルーム経営
3)太陽光発電

下記の表にオススメの方やメリット・デメリットをまとめましたので、参考にしてください。

初期費用が少なく、リスクが低い順番で紹介します。

1)駐車場
駐車場は、狭い土地でも短期間で始められます。駐車可能な広さと車が入る間口さえあれば開始でき、設置するものが少なく工期が短いためです。ただし、賃貸住宅に比べて固定資産税の負担が重いデメリットがあるので、注意が必要です。

駐車場として活用できるかは「駐車場を利用する人がいるか」で判断できます。

まわりに駐車場として貸し出されている土地があり、稼働率が高いなら前向きに検討してもよいでしょう。

駐車場があっても稼働率がイマイチ、敷地に余裕があり駐車場スペースを確保できている家が多い場合は駐車場としての活用は不向きです。

運営方法には、個人経営と業者に委託する場合があります。初めて駐車場経営する場合は、売上変動等のリスクが大きいため、まずは業者に委託することを検討してみてください。

1 駐車場経営の利回り
月極駐車場の実質利回りは5〜10%、コインパーキングの実質利回りは10〜25%と言われています。未舗装の50坪の土地と仮定し、自分でコインパーキングを経営する場合、初期費用が約290万円、実質利回りを10%と想定すると、年間約29万円の収益が見込まれます。

プロに任せた場合、売り上げのうち5〜10%を手数料として支払います。利回りを15%、管理手数料を5%と想定すると、実質利回りは13.5%です。

未舗装の50坪の土地と仮定し、業者に委託してコインパーキングを経営する場合、初期費用が約290万円、実質利回りを13.5%と想定すると、年間約41万円の収入が見込まれます。

具体的な初期費用の内訳は、2.専門家・プロに任せた場合の費用相場「(2)土地活用の1)駐車場」にて解説します。

2 駐車場経営の流れ
駐車場として活用するには、以下の流れで行います。

1:土地活用の相談
2:賃料提案・契約
3:工事・利用開始

1:土地活用の相談
駐車場の運営業者とまず打ち合わせをします。

その際に、該当の土地の地図や土地の実測図を持参しましょう。月極駐車場にするかコインパーキングにするか、個人経営かサブリースで契約するかなどを相談します。

複数の運営業者に相談し、サービスや工事金額が納得できる業者を選びましょう。

2:賃料提案・契約
専門業者が市場調査を行い、近隣駐車場の相場や競合を確認し、賃料が提案されます。賃料以外にも、管理費用やサポート体制などもチェックしましょう。

条件の良い会社が見つかり次第、契約を締結します。

土地を貸し出し、駐車場の管理を全て任せるサブリースの場合、解約予告期限がポイントになります。駐車場経営をしている内に土地活用や売却でより条件がいい話が舞い込んでくる可能性があるためです。

一時的に駐車場を経営する場合は、解約予告期限を短く設定しましょう。

3:工事・利用開始
専門業者が、ゲートや看板、監視カメラ、照明等の設置工事を行います。設置工事は約1〜3日程度です。工事が終わり次第、運営を開始します。

2)トランクルーム経営
トランクルーム経営は、地方の郊外の土地でも運営可能で、土地の形状の影響も受けにくい傾向があります。預けてほとんど取り出さない方も多く、荷物を取り出すための車が回転できれば運営できるためです。

また2025年には2019年の1.5倍の1,000億円の市場規模になると言われています。

ただし大きな利益が上げにくく、相続税の節税効果が低いデメリットがあります。高い賃料が取れず、コンテナが貸し付けている家屋に判断されないため、貸家建付地の評価額が下がらない可能性があるためです。

参考:株式会社キュラーズ 2020 トランクルーム(屋内・屋外含む)市場規模

1 トランクルーム経営の利回り
トランクルームの実質利回りは15〜25%と言われています。50坪当たりの土地の場合、自分で経営する場合の初期費用が630万円、実質利回りが15%と想定すると、年間約95万円の収益が見込まれます。

プロに任せた場合、売り上げのうち約10〜25%を手数料として支払います。利回りを20%、管理手数料を10%と想定すると、実質利回りは18%です。

未舗装の50坪の土地と仮定し、業者に委託してトランクルームを経営する場合、初期費用が約290万円、実質利回りを18%と想定すると、年間約52万円の収入が見込まれます。

具体的な初期費用の内訳は、2.専門家・プロに任せた場合の費用相場「(2)土地活用の2)トランクルーム経営」にて解説します。

2 トランクルーム経営の流れ
トランクルーム経営までの流れは以下の通りです。

1:土地活用相談・マーケット調査
2:プラン提案・契約
3:工事・運用開始


1:土地活用相談・マーケット調査
トランクルーム事業者に相談します。複数の会社に依頼してプランやコストを比較しましょう。サービス内容や担当者の対応も判断材料になります。

業者が現地やマーケットを調査し、収益が見込めるか試算します。トランクルームは建築可能な用途地域が限られており、その調査もプロが行うため安心です。

2:プラン提案・契約
予想収益や工事費や維持費などを記載したプランが提案されます。トランクルームは建物の扱いになるため、施工者と請負工事契約を結びます。

3:着工・運用開始
契約後に約2ヶ月の建築確認申請手続きしたのちに、工事が着工します。
コンテナハウスの工事は約1ヶ月で完成し、運用開始になります。

3)太陽光発電
太陽光発電は、収入が20年間安定し、ランニングコストが低い傾向があります。固定価格買取制度によって10kW以上の発電規模であれば固定金額で買い取られ、年間の維持管理費が5,000円/kWと低いためです

ただし、収益性が低いデメリットがあります。その理由は、他の土地活用に比べて運用した実質利回りが7~10%と低いためです。

1 太陽光発電の利回り
太陽光発電の実質利回りは、初期費用の7〜10%と言われています。50坪当たりの土地の場合、発電設備の初期費用が430万円、工事や整地などの初期費用を1000万円と仮定し、実質利回りを10%と想定すると、年間約100万円の収益が見込まれます。

プロに任せた場合、契約によって手数料の割合や一律の金額などは異なり、手数料の計算方式は大きく異なります。手数料を割合で計算すると、売り上げのうち約10~15%を支払います。利回りを10%、管理手数料を10%と想定すると、実質利回りは9%です。

未舗装の50坪の土地と仮定し、業者に委託して太陽光発電を運用する場合、初期費用が約1,430万円、実質利回りを9%と想定すると、年間約129万円の収入が見込まれます。

あくまで実質利回りは目安になります。状況によって異なりますので、ご注意ください。

具体的な初期費用の内訳は、2.専門家・プロに任せた場合の費用相場「(2)土地活用の3)太陽光発電」にて解説します。

2 太陽光発電の流れ
太陽光発電の開始までの流れは以下の通りです。

1:事前調査
2:契約・事業計画
3:電力会社 経済産業省へ申請
4:工事・運用開始

順番に解説していきます。

1:業者と相談・事前調査
太陽光発電専門業者と事前に打ち合わせをします。設置した場合の規模や予算、発電量に応じた収入がどのくらいになるのかシミュレーションします。複数の資料を比べ、サービスやシミュレーションが詳しい会社を選びましょう。

資料を見ながら、地震や沈下の危険性を念入りに調査します。例えば湿地帯や三角州の場合は、軟弱な地盤で液状化の恐れがあります。また現地調査も行い、太陽光発電に重要な方角や、障害物の有無を確認します。

2:契約・事業計画
業者から設置までの見積書が提出されます。見積書には詳細な発電シミュレーションや納期、支払額などが書かれています。間違いないか確認して、契約しましょう。

契約に基づき、経済産業省に提出する事業計画を作成します。具体的には事業区域の面積や、太陽電池の合計出力、買取価格などの計画を立てます。

3:電力会社・経済産業省へ申請
施工業者が電力会社に接続検討と接続契約を申し込みます。発電した電気を、配電事業者の送電線や配電線に流すために、電力系統に接続することを系統連系と呼びます。

3ヶ月以内に検討結果が到着し、承認が下りたら電力会社に意思表明が必要です。同時に経済産業省へ事業計画認定の申請をします。

4:工事・運用開始
経済産業省から認定が下り次第、設備を発注し工事を着工します。
完成後に電力会社と設置業者、持ち主の立ち合いのもとで試運転を行います。2,000kW以上の設備のみ、使用前自主検査が必要です。

運転開始した日から1ヶ月以内に設置費用報告、運転開始した月の翌月末までに運転費用報告などの定期報告をしなければなりません。

 (3)寄付・贈与

土地活用が難しい場合は、寄付や贈与で手放しましょう。登録免許税や必要書類などの費用はかかりますが、完全に手放すことができるためです。

土地は地方自治体や公益法人へ寄付することができますが、寄付先のニーズに該当する土地は非常に少ない傾向があります。そもそも土地のニーズが少なく、求める条件も高いためです。

寄付先は大きく分けて3つに分けられます。

1.自治体
2.個人
3.法人

寄付先によって、手続きの流れが異なります。

1)自治体に寄付する流れ
自治体に寄付する流れは下記の通りです。

2・3)個人・法人に寄付する流れ

個人・法人に寄付する流れは下記の通りです。

必要書類などの準備が容易な順番で解説していきます。

1)自治体
自治体への寄付の流れは以下の通りです。

1 担当部署に相談
2 自治体が受け入れ可能か調査する
3 必要書類の提出
4 自治体で手続きし、寄付が完了する

1 担当部署に相談
土地を管理している市区町村の窓口に相談しましょう。窓口は事前にHP等で確認することをオススメします。その際に、登記簿謄本や公図、現状の写真などの土地の資料を持参すると話がスムーズに進みます。

2 自治体が受け入れ可能か調査する
自治体が受け入れ調査をします。市役所によっては現地調査することもあります。受け入れできる場合は、寄付受理の連絡が来ます。市役所によっては受理通知までに3ヶ月ほど時間がかかることがあります。

3 必要書類の提出
一般的に必要となる書類は以下の通りです。なお自治体によって必要書類は異なるため、市役所のHPまたは窓口で確認してください。

4 自治体で手続きし、寄付が完了する
自治体が必要書類を確認次第、法務局で所有権移転登記をします。移転登記完了後、報告書類が申請者に届き、寄付が完了します。

ただし、自治体が土地の寄付を受け入れる可能性は低いです。空き地問題で土地の寄付する申出が増加しており、個人所有を続けると自治体の税収になるためです。

2)個人
個人で不動産を無償で与える行為は、贈与といいます。贈与と寄付は異なり、寄付は公共的な慈善目的のために財産を与える行為です。個人に贈与する流れは以下の通りです。

1 贈与相手を探し、必要書類を収集する
2 贈与契約書を作成する
3 所有権移転登記を申請する

1 贈与相手を探し、必要書類を収集する
贈与相手が見つかり次第、所有権移転登記に必要な書類を収集します。必要書類は以下の通りです。状況によって必要書類は異なりますので、法務局に確認してください。

贈与する人

  • 登記識別情報
  • 印鑑証明書
  • 固定資産税評価証明書
  • 運転免許証などの身分証明書

贈与を受ける人

  • 住民票
  • 運転免許証などの身分証明証

2 贈与契約書を作成する
贈与契約書は形式がありません。手書きやWordなどのパソコン入力でも作成可能です。ただし、贈与契約者の署名と日付は手書きで記入しましょう。

必ず記入することは以下の5点です。

  • 贈与する人が
  • 贈与受ける人に
  • いつ
  • どの不動産
  • どの方法で贈るのか

3 所有権移転登記を申請する

必要書類を元に、不動産を管轄する法務局に所有権移転登記申請をします。また登録免許税の納付が必要です。登録免許税は、不動産の固定資産税評価額の2%です。固定資産税評価額は、必要書類の中の固定資産税評価証明書に記載されています。管轄の法務局は以下のHPから検索可能です。

法務局 管轄のご案内

登記申請書は、法務局のHPからダウンロードできます。記入内容は主に以下の通りです。

  • 登記の目的
  • 登記の原因
  • 不動産の所在
  • 課税価格
  • 登録免許税
  • 署名

登記の目的は所有権移転、登記の原因は贈与の日付と贈与と記入します。
課税価格は、固定資産税評価証明書に記載されている、固定資産税評価額の1,000円未満を切り捨てた金額です。
登記申請書の様式と記載例は下記の法務局HPを参考にしてください。

法務局 所有権移転登記申請書(贈与)様式
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001188753.pdf

法務局 所有権移転登記申請書(贈与)記載例
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001207215.pdf

3)法人
法人の場合、個人に贈与する場合と流れがほぼ同様になります。ただし、贈与契約書が不要になり、所有権移転登記の際の必要書類が異なります。法人の代表者事項証明書又は、会社登記簿謄本が必要です。 

 (4)相続放棄

売却や土地活用、寄付が難しく、相続してから3ヶ月以内で、土地以外の財産を合わせても、土地の管理費が圧倒的に上回る場合は相続放棄を検討しましょう。相続放棄をすると、被相続人(亡くなった方)の一切の財産を受け取る権利を放棄できるからです。手続きをすると、最初から相続人でなかったことになり、次の相続順位の相続人に権利が移ります。自分が相続の開始を知った時から3ヶ月の申請期限があるため、注意が必要です。

手続きの流れと概要は以下の通りです。

1)必要書類を収集する
必要な添付書類は以下の通りです。

  • 相続放棄の申述書
  • 添付書類
  • 収入印紙800円
  • 連絡用の返信切手

相続放棄の申述書は裁判所のHPから取得できます。以下のリンクからご確認ください。相続放棄する人が成人か未成年かで書類形式が異なります。

裁判所 相続の放棄の申述

添付書類は、被相続人の住民票除票又は戸籍附票と戸籍謄本(除籍謄本)が必要です。市役所に、来訪または郵送で請求可能です。郵送の場合は、郵便局で購入する定額小為替を同封する必要があります。

住民票と戸籍附表の金額は自治体によって異なりますので、HP等で確認してください。戸籍を発行する手数料は全国統一で、戸籍謄本が1通450円、除籍謄本が1通750円です。

被相続人との関係性によっては、戸籍を収集する範囲が異なります。集める戸籍は以下の通りです。

収入印紙はコンビニ等で手に入れましょう。

連絡用の郵便切手が500円程度必要です。管轄の家庭裁判所によって金額が異なりますので、確認しましょう。管轄の裁判所は、以下のHPからご確認ください。

裁判所 裁判所の管轄区域

2)家庭裁判所に申述する
必要書類の用意ができ次第、家庭裁判所に相続放棄の申述をします。郵送でも申請できますが、3ヶ月の期限がありますので、到着日時を計算しましょう。

3)相続放棄に関する照会書が届く
申述で問題がなければ、約10日後に照会書が到着します。必要事項を記入し、家庭裁判所に再送しましょう。

4)相続放棄受理通知書が到着する
再送後、約10日で相続放棄受理通知書が到着します。その書類の到着で、相続放棄が認められたことになります。

 (5)相続土地国庫帰属制度の利用

相続した土地で、ご説明した4つの方法での土地の処分が難しい場合は、相続土地国庫帰属制度を利用しましょう。相続土地国庫帰属制度は、条件を満たせば必ず土地が国に返却できるからです。

この制度は2021年4月28日に成立しました。2021年12月14日の閣議によって、2023年4月27日から開始が決定しています。ただしこの制度が利用できる土地は少ないと考えられています。その理由は3つの要件のうち、土地の要件を満たすことが難しいためです。

3つの要件をすべて満たした場合に土地を国に返すことが可能です。要件は下記の3点です。

1.相続等によりその土地の所有権の全部又は一部を取得した者
2.審査手数料と負担金を納付する
3.土地の要件を満たしている

それぞれの要件を、要件が満たしやすい順番で見ていきます。

1)相続等によりその土地の所有権の全部又は一部を取得した者
土地の所有者は、遺言や遺産分割協議によって相続した者に限定されます。ただし、複数の相続人で共有して相続した場合は、相続人全員が共同して申請しなければなりません。

2)審査手数料と負担金を納付する
審査手数料に関しては、詳しいことがまだ発表されていません。

国に返す承認を受けた場合には、負担金を支払う必要があります。負担金の金額は、10年分の土地の管理費用相当額と定められていますが、算出方法の詳細は明らかにされていません。現状の国有地の10年分の管理費用は、原野約20万円、市街地の200㎡の宅地で約80万円です。

参考:法務局 令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント 相続土地国庫帰属法関係

3)土地の要件を満たしている
土地の申請する要件は、以下の10項目にすべて該当していないことです。

1 建物が建っている土地
2 担保権などが設定されている土地
3 通路などで他人が使用されている土地
4 土壌汚染対策法に定められている特定有害物質で汚染されている土地
5 境界が明確でない、所有権の帰属や範囲に争いのある土地
6 崖のある土地などの管理にあたり過分の費用又は労力を要する土地
7 地上に工作物や樹木などがある土地
8 地下に除去が必要なものがある土地
9 隣接する土地の所有者などと訴訟が必要な土地
10 管理処分に過分の費用又は労力がかかる土地

要するに抵当権などが設定されておらず、管理処分に特別な費用や手間がかからない土地です。この10項目をすべて該当しないことが難しいため、この制度の利用は多くないと予想されています。なぜなら、6や10の要件に含まれる管理に費用や労力が掛からない土地が少ないためです。

返却までの手続きの流れは以下の通りになります。

1.承認申請
2.法務大臣(法務局)による要件審査・承認
3.負担金の納付・国庫帰属

1)承認申請
申請者が承認申請をします。申請書と添付書類を提出し、審査手数料を支払います。添付書類の詳細は発表されていません。提出先は要件審査を行う法務局になると考えられています。

相続土地国庫帰属法で規定されている記載内容は、以下の通りです。

  • 申請者の氏名と住所
  • 申請にかかる土地の所在、地番、地目及び地積

2)法務大臣(法務局)による要件審査・承認
事前に日時の通知が行われ、法務局による実地検査が行われます。具体的には申請された土地の周辺調査や、申請者や土地の関係者からの聞き取り調査をします。また追加の資料提出を求められる場合があります。

3)負担金の納付・国庫帰属
承認された場合、法務大臣から負担額が通知されます。30日以内に納付しないと、承認の効力が失われるため、注意が必要です。負担金の納付した時点で、土地を国に返したことになります。

参考:e-Gov法令検索 相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律

2.専門家・プロに任せた場合の費用相場

土地の活用をプロに任せた場合の費用相場をご紹介します。専門家に任せる場合は、複数の会社に見積もりを出し、安心して土地活用を任せられるところを探しましょう。

 (1)売却・買取

売却・買取を依頼した場合、かかる費用は以下の通りになります。

1.不動産仲介手数料
2.測量費用
3.不動産の所有権移転登記費用
4.譲渡所得税
5.固定資産税
6.印紙代
7.必要書類の発行費用

1)不動産仲介手数料
不動産仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が定められており、計算方法が複雑です。200万円以下の部分、200万円超〜400万円以下の部分、400万円超の部分の3つを組み合わせて算出します。

不動産売買価格が1000万円と仮定した場合の仲介手数料の上限を計算してみます。

200万円以下の部分、200万円超〜400万円以下の部分(200万)、400万円超の部分(600万)をそれぞれ計算した後、消費税を掛けます。

200万×5%=10万円
200万×4%=8万円
600万×3%=18万円
10万+8万+18万=36万円
36万×110%=39.6万円

なお不動産会社が上限額を超える仲介手数料を取ると、法律違反になります。

なお買取の場合は売却と異なり、不動産会社が売主に対して仲介業務をしていないため、仲介手数料はかかりません。

2) 測量費用
不動産売買には、正確な面積や境界線確認のために測量図が必要です。

測量図は土地の所有者が持っていない場合は、登記がある管轄の法務局に保管されていることがあります。ない場合は、不動産会社が実測したものと登記簿の面積を照らし合わせ、売主と買主の同意があれば登記簿の数値で売買できます。

しかし、境界で隣接している所有者とトラブルになる可能性がありますので注意が必要です。
実測値と登記簿の数値が大きな差がある場合は、測量を依頼する必要があります。

依頼内容によって金額も異なり、約48〜72万円が平均値です。
依頼する土地家屋調査士事務所によって費用が異なるため、複数社に見積もりを取りましょう。売却を仲介する不動産会社から、業者の紹介を受けられることもあります。

参考:日本土地家屋調査士連合会『土地家屋調査士 報酬ガイド』

3) 不動産の所有権移転登記費用
不動産を売買すると所有者が変わり、所有権が移動します。

所有権が移転した記録を残す登記手続をする際には、登録免許税を納めなければなりません。

土地の場合は評価額×2.0%、中古建物の場合は評価額×2.0%で算出します。ただし、令和4年3月31日までの移転登記は軽減措置が適用されます。

築後25年以内(木造は20年以内)か一定の耐震基準に適合する中古住宅の場合は、0.3%です。

参考:財務省 登録免許税に関する資料

また、建物に抵当権が設定されていた場合は抹消の手続きが必要です。

抵当権とは住宅ローンが払えなくなった時の担保として、金融機関が土地と建物に定める権利のことを指します。抹消に関する登録免許税は、土地と建物それぞれ1,000円ずつかかります。

加えて司法書士に登記を依頼する場合は、手数料が4〜9万円程度かかります。

抹消に関する手数料は1〜1.5万円程度が相場です。

4) 譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産売却時に売却利益が発生した時にかかる税金です。

譲渡所得は、以下のように計算します。

譲渡所得=収入金額ー取得費ー譲渡費用(ー特別控除額)

収入金額とは古家付き土地の売却金額のことを指し、固定資産税の清算をした場合はその金額も含みます。
取得費とは古家付き土地を取得した時の費用を指します。例えば登録免許税や印紙代です。

譲渡費用とは古家付き土地を売却するためにかかった費用のことで、不動産仲介手数料や印紙代を含みます。

特別控除の対象は以下の通りです。

  •  公共事業などのために土地建物を売った場合、5,000万円
  •  マイホーム(居住用財産)を売った場合、3,000万円
  •  特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合、2,000万円 
  •  特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合、1,500万円
  •  平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合、1,000万円
  •  農地保有の合理化などのために土地を売った場合、800万円
  •  低未利用土地等を売った場合、100万円

特別控除額はその年の全体で合計5,000万円が限度となります。

参考:国税庁 No.3223 譲渡所得の特別控除の種類

また譲渡所得に関する税率は、売却した物件の所有年数が1月1日時点で5年を超えるかで異なります。5年以内の場合は、税率は39.63%です。

5年を超える場合は、税率が20.315%になります。

5) 固定資産税
固定資産税は毎年1月1日の時点で、固定資産税台帳に登録されている不動産等の資産に対して課税される税金です。

固定資産税額=固定資産税課税標準額×標準税率1.4%で計算されます。

固定資産税課税標準額とは、固定資産税の税額を算出するうえで基礎となる課税対象を指します。
固定資産税の金額は納税通知書で確認可能です。

毎年春ごろに役所から納税通知書が届き、コンビニ等で支払わなければなりません。売却した場合、固定資産税の支払いは、買主と売主で日割精算されることが多数を占めます。

月割精算や売主と買主の話し合いで決定する可能性もあるため、売却時に確認しましょう。

6) 印紙代
不動産売買契約書に添付する印紙代が必要です。契約書に記載された金額によって異なります。

また平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成された不動産売買の契約書には、記載金額が10万円を超えるもので印紙税の軽減措置が適用されます。

軽減措置が実施された金額は以下ページで確認できます。
参考:国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

なお契約金額が1万円以上10万円未満の印紙税額には、軽減措置は適用されず、200円となります。
7) 必要書類の発行費用
不動産売却のために書類を用意しなければなりません。

例えば、固定資産税評価証明書、住民票が求められる場合があります。近くの役所または都税事務所で発行可能です。役所によって金額が異なりますが、発行手数料が300円前後かかります。

 (2)土地活用

1)駐車場
駐車場経営で、自分で経営する場合と業者に依頼する場合の費用は以下の通りです。

1 自分で経営する場合
住宅金融支援機構の調査によると、2020年度の全国の中古戸建て購入者の敷地面積の平均は約50坪(165㎡)。今回は約50坪の土地面積で活用した場合を想定します。

参考:住宅金融支援機構 2020年度フラット35利用者調査

土地面積50坪の広さであれば、駐車スペースは10台程度が目安。未舗装の土地で10台分のコインパーキング経営をすると、初期費用が約290万円になります。詳細は以下の通りです。

利回り5〜25%の売り上げを全額収入にすることができます。掃除や売上金管理、レシート補充などの業務を月10時間前後行う必要があります。業者に委託した場合、売り上げの5〜10%支払う必要があるため、個人で行った方が費用が浮きます。

2 業者に委託する場合
駐車場の初期費用は、契約によって異なります。駐車場経営開始前に一括で、初期費用を支払う場合もあります。駐車場経営の運営会社に土地を貸す場合や、毎月の駐車場収入を分割して初期費用を払う場合は、0円で開始可能です。

売上の5~10%の維持費を毎月支払う必要があります。清掃や集金、釣り金管理などの手間が省けます。コストと時間のバランスを考えて、業者に委託するか検討しましょう。

治安の悪い地域であれば、不良や犯罪予備軍がたむろする場合もあるため、業者に依頼した方が安全です。

2)トランクルーム経営
トランクルーム経営で、自分で経営する場合と業者に依頼する場合の費用は以下の通りです。

1 自分で経営する場合
屋外型トランクルームを50坪の土地に5基(20部屋)設置する場合の初期費用は約630万円です。詳細は以下の通りです。

管理費を払う必要がなく、維持費を除いた全額が収入になります。自分で経営する場合ネームバリューがないため、稼働率が低く、収入が想定より下がる可能性があります。トラブルなどの対処も自ら行わなければなりません。

2 業者に委託する場合
トランクルーム経営の初期費用は、契約によって異なります。事前に初期費用を一括で支払う契約や、業者に土地を貸し出して行う契約では、毎月の管理手数料の中に初期費用が分割されるため、0円で開始可能です。一定の額を毎月納めて、清掃や集金などの維持管理を行います。

管理手数料が売上の約10%ほどかかります。賃料を払い忘れてしまう人が約10%おり、毎月の未回収の賃料などの手続きも代行します。代行コストがかかる分、自己管理よりも収益性が低くなります。

3)太陽光発電
太陽光発電を自分で手続きする場合と、業者に依頼する場合の費用は以下の通りです。

1 自分で経営する場合
発電設備の初期費用が1kWあたり25.3万円です。50坪当たりの土地の場合、17kW規模にあたるため初期費用が430.1万円になります。発電設備の他に、整地費用や系統連系負担金などが別途かかります。また工事や整地などの初期費用が1000万円前後必要です。土地の状態や発電システムによって大きく金額は異なります。

参考:経済産業省 調達価格等委員会 令和3年度以降の調達価格等に関する意見(案)

発電設備の他に初期費用が数千万かかるケースもありますが、自己経営の場合、売電収入は全てオーナーのものになるため、収益性は高くなります。

2 業者に委託する場合
太陽光発電の初期費用は、契約によって異なります。太陽光発電開始前に一括で、初期費用を支払う場合もあります。業者に土地を貸す場合や、毎月の発電収入を分割して初期費用を払う場合は、0円で開始可能です。

契約によっても異なりますが、手数料は売上の約10~15%です。清掃や点検などの維持管理コストも全て業者が負担します。業者が負担する分、収益率は下がります。

 (3)寄付・贈与

寄付・贈与を自分で手続きする場合は実費のみ、専門家に依頼する場合の費用は実費と約4万円の報酬がかかります。

1)自分で手続きをする場合
固定資産税に関する必要書類の収集費用や、登録免許税などの実費のみで手続きが可能です。自治体に寄付する場合は、必要書類の収集費用のみで寄付ができます。

個人や法人に寄付する場合は、贈与する人と贈与される人で費用をどのように負担するか事前に話し合います。実費の内訳は以下の通りです。

1.測量費用
2.不動産の所有権移転登記費用
3.譲渡所得税
4.固定資産税
5.印紙代
6.必要書類の発行費用

詳しい費用は、2.専門家・プロに任せた場合の費用相場の「(1)売却・買取」にて解説しております。

ただし、贈与契約書や不動産の所有権移転登記などは、専門的な知識を必要としており、司法書士に依頼することをオススメします。

自分で手続きする場合は、寄付・贈与先を見つけてから、2ヶ月〜5ヶ月程度で手続き完了します。印鑑証明書や登記簿謄本など、自分で複数の自治体に郵送や来訪して資料を収集しなければなりません。慣れていないと、何度も法務局に通って再申請する可能性があります。

2)専門家に依頼する場合
贈与契約書の作成及び、所有権移転登記を依頼した場合の司法書士の報酬は、平均約40,000円です。必要書類の収集費用や登録免許税などの実費は、別途かかります。あくまで平均になりますので、詳しい費用は法律事務所にお問い合わせください。

参考:日本司法書士連合会 司法書士の報酬アンケート結果(2018年(平成30年)1月実施)

司法書士に依頼する場合、2ヶ月〜4ヶ月程度で手続きが完了します。

 (4)相続放棄

相続放棄を自分で手続きする場合は3,000〜5,000円程度、専門家に依頼する場合は60,000~80,000円程度かかります。

1)自分で手続きをする場合
自分で手続きをする場合、3,000〜5,000円程度費用がかかります。必要書類の収集や家庭裁判所に来訪する必要があるため、1ヶ月〜2ヶ月程度のまとまった時間が必要です。

2)専門家に依頼する場合
相続放棄を依頼する場合、司法書士か弁護士に依頼可能です。

司法書士と弁護士を選ぶ基準は、相続人などの紛争の有無と費用で選びます。司法書士の場合は費用を抑え、相続人間でのトラブルがない場合に依頼しましょう。相続人間で紛争がある場合は、弁護士に依頼します。

司法書士・弁護士に依頼した場合の費用相場は以下の通りです。

プロに依頼した場合、1ヶ月〜2ヶ月で相続放棄の手続きが完了します。各市役所や家庭裁判所に郵送する手間が省けます。申告までの期間も3ヶ月と短く、専門知識が必要になるため、専門家に依頼しましょう。

 (5)相続土地国庫帰属制度の利用

相続土地国庫帰属制度は2023年に開始されるため、必要書類や管理費用になる負担金の算出方法などの詳細が出ていません。そのため、自分で手続きする費用や専門家に依頼する費用はまだ明らかになっていません。制度開始直後は、各法律事務所も報酬を手探りの状況が続きます。複数の相続不動産に特化した事務所に相談して、安心して依頼できる事務所を探しましょう。 

3.まとめ

この記事では、売れない土地の活用法と流れ、プロに任せた場合の費用を解説しました。

(1)売却・買取
(2)土地活用
(3)寄付・贈与
(4)相続放棄
(5)相続土地国庫帰属制度の利用

上記の5つの方法から、土地の特性に合わせた手段で活用しましょう。

売却や買取、土地活用する際には、事前に相場調査やシミュレーションを行ってから業者に相談することがポイントです。

寄付や贈与、相続放棄、相続土地国庫帰属制度を利用して、土地を無償で手放すには、所有権移転登記などの費用がある程度必要になります。

プロに任せた場合の費用は、会社によって異なりますので複数社に見積もり依頼しましょう。

この記事によって、売れない土地の活用法が分かり、多くの利益を手に入れられることを願っています。


相続・空き家対策、離婚、返済に困ったら… 不動産売却を成功に導く小冊子をプレゼント!

住み替えや相続対策、空き家対策、離婚した際の対応など、不動産売却を成功に導くノウハウをお悩み別にまとめた小冊子をダウンロードいただけます。
 
不動産売却で失敗しないための方法をイチから調べていくのはたいへんですよね。
そこで、不動産売却で気をつけるべき点をまとめた小冊子を作成しました。
ぜひ、不動産売却で成功するための手引きとしてご活用ください。
 
小冊子をダウンロードいただくと、不動産売却に関するノウハウをまとめた動画もご視聴いただけます。

「対応エリア」で都道府県を選択して検索してください。