家を住み替えたい！でも住み替えをする時って先に今の自宅を売ってから新居を買ったらいいの？ それとも、先に新居を買ってから今の自宅を売るのがいいの？ どっちを先にしたらいいのかわからない…。
自宅の住み替えを検討する中で、家を売るタイミングで悩む方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。
家を先に売却すれば新居購入の時の資金になるけど、タイミングよく新居が見つかるものなの？
気に入った新居を先に買ってしまって、もし自宅が売れなかったらどうしよう？
と、どっちがいいのかわからずに悩まれている方必見！
ここでは、自宅の売却を先にする場合、新居購入を先にする場合、それぞれのメリットとデメリットをご紹介します。
どちらの方法がどんな方に合うのかも説明しているので、あなたに合う方法を参考にご検討ください！
はじめに：「売り先行」「買い先行」って？
今の自宅を売ってから新居を購入するのか、もしくは新居を購入してから自宅を売るのかどちらの方法が良いのか、 ずばりお答えすると…どちらでもなく「売却と新居購入のタイミングが同時に進められて、入居と退去日が同じであること」が１番の理想です！
ですが、残念ながらそんなに良いタイミングで同時に進められる事は限りなく少ないのです。
稀に同時に進められる場合もありますが、そんな方は本当にラッキーで、ほとんどの方は少なからず時期がずれてしまいます。
ですので、先ほどから悩んでいる
1.自宅を先に売却してから新居を購入する
2.新居を購入してから自宅を売却する
の２パターンのうちどちらを先に行う方が合っているのかを検討する事が必要になります。
不動産業界では、
自宅を先に売却してから新居を購入する事を「売り先行」
反対に新居を購入してから家を売却する事を「買い先行」
と言い、「売り先行」「買い先行」それぞれに特徴がありメリットとデメリットがあります。
買い換えを考えているその時の状況や希望、タイミングなどによってどちらを選択するのかが変わってきます。
次では「売り先行」「買い先行」のそれぞれの特徴をメリットとデメリットと一緒にご説明します。
「売り先行」のメリット・デメリット
「売り先行」とは、先でもお伝えしているように現在住んでいる自宅の売却手続きを先行して行い、売却の目処がついた時点で新居を探すという方法です。
この場合、売却で得た資金を住宅ローンの返済を完了でき、さらに資金に余裕が生まれたら、新居購入時の資金に充てることができ、物件の選択肢が広がります。
しかし、売却してから新居を見つけるために時間がかかる場合には、仮住まいを見つけて、そのための賃貸物件を借りる必要があり、余計な資金と探す手間がかかってしまいます。
「売り先行」のメリット
・急いで売却しなくても良いため、高値で売却できる可能性がある
・売却によって得られる資金をローンの返済に充て、さらに余剰金があれば新居購入の資金になる
・売却、購入の資金計画をしっかりと立てられる
「売り先行」のデメリット
・売却してから新居購入までの間の仮住まいの資金と手間がかかる
・新居がなかなか見つからなければその分の家賃がかかる
「売り先行」はこんな人向け！
・現在抱えている住宅ローンの返済に不安がある
・できるだけ高値で売却して住宅ローンを完済したい
・売却に妥協せず、購入時の資金計画を立てたい
現在の住宅ローンの返済について不安がある場合は、まず売り先行で住宅ローンが完済できるのかどうかについて目処がついてから、新居の探索を始めるのが良策です。
「買い先行」のメリット・デメリット
「買い先行」とは、今住んでいる自宅を売却する前に新居の購入手続きを先にする手法です。
この場合、今住んでいる家をいつまでに引き渡さなければならないという期限がないため、新居をじっくりと納得するまで探す事ができます。
また、資金に余裕がある場合は売却活動も急ぐ必要がないため、安価で売却してしまわなければならないというリスクもなくなり、購入後に売却となるので、仮住まいを探す手間と賃貸料も必要ありません。
「買い先行」は、新居探しから購入、売却までじっくりとスケジュールに迫られる事なく進められるのが特徴です。
しかし、ある程度資金に余裕がないと、新居の購入ができない事や、住宅ローンを抱えている場合は売却できるまで二重に住宅ローンを支払わなければならない可能性があります。
「買い先行」のメリット
・新居を妥協せずじっくりと選べる
・資金に余裕があれば、急いで売却しなくても良い
・仮住まいを探す手間と資金がかからない
「買い先行」のデメリット
・売却までに時間がかかると、それまで二重で住宅ローンを払い続けなければならない
・資金に余裕がないと、売却を急がなければならない
「買い先行」はこんな人向け！
・資金に余裕がある
・売却と新居購入を妥協なく自分のタイミングで行いたい
「売り先行」の場合は、売却時に買主の意向で手続きが進むことが多いために、柔軟なスケジュールを立てることができないため、資金に余裕がある場合には、「買い先行」で新居の探索から始めた方がいいでしょう。
売れなかった場合はどうなるの？
住み替えを検討する中で、何よりも心配なのが、「本当に今住んでいる家は売れるの？」というところ。
築年数が古い、傷んでいる箇所がある…など売却したい自宅に不安な要素があれば、いざ住み替えをしたくなっても心配になってしまいます。
タイミングよく買主が見つかれば良いですが、売りに出してもなかなか買い手が見つからず住み替えが進まないなんて事や、新居に移った後も売れずにローンだけ払い続ける事になってしまう事も。
特に「買い先行」で住み替えを検討している方は、売り出している家と新居のローンを２重で払い続ける事になるので、売却が長引けば長引くほど資金がかかってしまいます。
さらに売れるかな？と心配しながら長引く売却活動を続けていると金銭的にも精神的にも負担が大きいので、あまりにも売却に時間がかかってしまう事は避けたいですよね。
そこでおすすめしたいのが、買い手が見つからず売れなかった場合を想定して売却をお願いする不動産会社と「買取保証」が付いている契約をする事。
買取保証付きの契約とは、簡単に説明すると一定の期間で売却できなかった場合、不動産会社が買い取ってくれる保証が付いている契約です。
買取保証付きの契約について詳しい説明は、次の項目でメリットとデメリットを踏まえながらご紹介します。
すでに、不動産会社にお願いして売却活動を始めていて、なかなか売れない！という場合は、まず今お願いしている不動産会社がしっかりと売却活動をしているかを確認しましょう。
＜確認ポイント＞
・チラシのポスティングをどのエリアに行っているのか
・物件掲載サイトの状況
・反響数
・案内数
を確認し、不安であれば不動産会社の変更の検討を！
買取保証付き契約とは？
買取保証付き契約とは、「売却したい家が期限内に売れない場合、不動産会社に買い取ってもらえるという契約」です。
不動産の売却方法として「仲介」と「買取」の二種類があります。
「仲介」は、不動産会社が売却活動を行い、買主を探し不動産会社が仲介する事で売却する方法で、
「買取」は、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう事で売却する方法です。
買取保証付きの契約は、「仲介」と「買取」の両方を行える方法で、不動産会社が売却活動を行い、一定の期間で売れなかった場合、不動産会社が買い取ってくれるという契約となります。
買取が保証されているこの契約で注意したいのが、不動産会社に「買取」をしてもらう場合、仲介で売却するよりも売却価格が安くなってしまいます。
売却価格にこだわりたい方は不動産会社の買取設定価格調べ、不動産会社選びをじっくり検討する必要があります。
「今住んでいる家が本当に売れるの？」と心配されている方には、確実に売れる保証が付く契約なので、精神的にも金銭面的にも負担が減るため、おすすめできます。
買取保証付き契約のメリット
・売却活動で相場価格で売れる可能性がある
・仲介で売れなかった場合でも一定の期間で確実に買い取ってもらえる
・売却の期間が区切られているので資金計画が立てやすい
買取保証付き契約のデメリット
・売却活動で相場価格で売れる可能性がある
・仲介で売れず、不動産会社で買い取ってもらう場合、売却価格が安くなってしまう
買取保証付き契約はこんな人向け！
・一定の期間を区切って売却したい
・高く売れる可能性を残しつつリスクを少なく売却したい
おわりに：住み替え「成功の秘訣」
住み替えを検討するにあたって、資金面や売却・購入のタイミングなど様々な心配や不安が出てきます。 人によりますが、家を売却、購入する事は長い人生において何度も経験する事は稀です。 だからこそ、できるだけ失敗しない方法を模索して後悔なく住み替えできるような選択をしたいものです。 今のご自身の状況を踏まえ、どんな方法を選択するのか、参考になれば幸いです。
そして、「売り先行」、「買い先行」のどちらを選択するにせよ、何よりも大切なのは、
信頼できる不動産会社と密に連絡を取りながら、手続きを進めることが成功の秘訣です。
心地よい暮らしを手に入れるために、自宅の売却と新居購入がスムーズに進む住み替えの成功を目指しましょう！
