仲介手数料割引の罠をバラします

今回は「仲介手数料割引の罠！」という衝撃的な話をしていきます。
売却にかかる費用はできれば安く済ませたい！
仲介手数料を割引してくれるなら、こんなにありがたいことはない！と思いますよね。

しかし、最終的に大損をする可能性もあるのです。
そんな不動産会社の最悪の手口についてこれからお話しします。

今まさに不動産の売却を考えている方は、「罠」にはまってしまうことがないよう、このブログを最後までご覧ください。

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1.「仲介手数料」とは

不動産売買における不動産会社の利益は、契約を成立させたときに発生する成功報酬で
それが「仲介手数料」なのです。

売主、買主それぞれが支払います。

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法によって定められており、取引額によって変わります。

上限額はこのようになっています。

2,000万円の不動産を売却してもらうと、最大で72.6万円（消費税込）の仲介手数料がかかるということですね。[1] [2] 

これはあくまでも「上限額」なので、ここからどれだけ割り引いても法的に問題はなく、「無料」としてもよいのです。 そのような知識があれば、売主や買主が値切ることもできるわけです

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2.物件価格が値下げされるケース

とはいえ、手数料という利益で成り立っている不動産会社が
「当社と媒介契約をしていただければ、仲介手数料を半額にします！」
「無料にします！」
というのはおかしいと思いませんか？　

そのからくりは……

ある人が、「仲介手数料を半額にします！」の謳い文句につられて専任媒介契約を結びました。

査定額3000万円と提示された一戸建てです。

専任媒介契約とは、一社のみに依頼し、販売活動をおこなってもらう方法です。

不動産会社はネットワークシステム「レインズ」への登録をおこなうので、全国の不動産会社が情報をチェックできるようになります。

それだけ情報が拡散されるのだから、良い報告があるはずだろうと期待していたのに、

2週間たっても、1ヶ月たっても「問い合わせがない」という報告が続いたのです。

専任媒介契約の有効期間である3ヶ月が経過しても
「全く問い合わせがない」ということで、
更新契約をする際に、2500万円までの値下げを勧められました。

半年後、その価格で買い手が見つかったわけですが、

仲介手数料を半額にしますということだったので
仲介手数料は50万円程度安くなった代わりに、
物件価格は500万円安くなった可能性があります。

理由、この不動産会社、実は「囲い込み」をしていたのです。

囲い込みとは、レインズを見た他の不動産会社から購入希望者がいると問い合わせがあっても、
「現在商談中です」などと嘘を言って断って、

何が何でも自社で買い手を見つけようとする状況のことです。

売主の仲介手数料を割り引いているので、利益は買主からの仲介手数料にかかっているんですね。

他の会社から買主を紹介されると、買主の仲介手数料はゼロ。

利益にはなりません。

なので他社から購入者がいると言われても、必死で断っていました。

今回の手数料の内容を、表を見ながら計算してみましょう。

3,000万円の一戸建てを売却する場合、売主から支払う手数料（上限）は1,056,000円になります。

この半額にする場合、528000円です。

買主からは上限額の1,056,000円が入れば、

528,000円+1,056,000円
となりますので

合計金額1,584,000円です。

売主から仲介手数料をもらい
買主からも仲介手数料をもらうことを
両手仲介と言います。

売主だけの仲介手数料の半額の528,000円だけの時と

買主を自分で見つけた場合の
両手仲介の手数料金額1,584,000円と大きな差がでますね。

仮に、物件が2,500万円まで下がったとしても、

両手仲介だと、
売主から約45万円、
買主から約90万円入ります。

3,000万円の上限額で片手仲介するより約30万円も多くなるわけです。

500万円の値下げで済めばよいほうかもしれません。

囲い込みで購入希望者がなかなか現れないと、
最悪のケースでは「買い取り」になって、
物件価格が2000万円くらいまで下がることもあります。

100万円の仲介手数料が半額や無料になると言われて、この不動産会社はとても良心的だと信じて契約をしたのに、

囲い込みという裏切り行為に遭ってしまった……というケースは少なくありません。

売主はその手口に気づかず、「自分の不動産はそれくらいの価値だったんだ」と感じていることがほとんどです。

仲介手数料割引が全て悪いという訳ではありません。

企業努力で割引している会社もあります。

ポイントは、その会社が、どうして割引できるかを確認しておくことです。

割引などをしている会社さんと専任媒介契約を結んで、

何ヶ月たっても購入希望者が現れず値下げを勧められたら
他社に切り替えることを考えてみましょう。

3.追加費用が請求されるケース

売主の仲介手数料を割り引いても、意外なところで追加費用が請求されることもあります。

例えば、なかなか問い合わせがないことで、チラシを配布する範囲をもっと広くしてほしい、
広告をもっと追加してほしいなどの販売活動を強く希望する と、広告宣伝費用として追加費用が請求されることもあります。

通常は販売活動に必要な折込チラシや広告費は、すべて「仲介手数料」に含まれている と考えられますが、
大幅に割り引いたり無料にしたりして、不動産会社の利益が思うように上がらなかった場合、
もっともらしい理屈をつけて請求する不動産会社も存在します。

原則として、売主がそのような費用を請求されることはないので、頭に入れておきましょう。

4.専任媒介契約の解除や切り替え

任媒介契約の期間の上限は、法律で「3ヶ月」と定められており、ルールとして、有効期間中は他社に依頼してはいけないことになっています。

3ヶ月後は、
・更新契約をする
・他の媒介契約に変更をする（例　専任媒介契約　→　一般媒介契約）
・他社に契約を切り替える
という選択肢があります。

専任媒介契約については自動更新されることはないので、
騙されないように頭に入れておいてください。

原則として契約時に定められた有効期間中に契約を解除することはできませんが、

不動産会社に次のような落ち度がある場合は解除が可能です。

・レインズに登録する義務を怠っている

・決められた頻度で販売状況を報告しない

・販売活動をおこなっている様子が見られない

レインズへの登録も、販売状況を定期的に報告することも専任媒介契約を結んだ不動産会社の義務です。

レインズに登録したかどうかは登録証明書を交付してもらうことで確認ができます。
証明書をなかなか交付してくれないようであれば、囲い込みされている可能性がありますね。

ただし、不動産会社に落ち度がないのに売主の一方的な都合で解除する場合は、違約金の支払いが必要になる可能性があります。

違約金として請求される金額は媒介契約で定めた仲介手数料が上限です。

有効期間中にもかかわらず、他社に依頼して売買契約を成立させてしまうことは絶対にしてはいけませんよ。

不動産売却は、何千万円という大金が動くので、会社選びを間違ってしまうと数百万円の損につながります。

「仲介手数料割引の最悪の手口」を知っていれば、契約時に数十万円の手数料をケチって数百万円の損をすることはなくなります。

一見、お得と思わせるような割引内容に騙されず、本当に信頼できる不動産会社を選んでください。

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