農地が売れなくて困っている人は必見！農地を売る2つの方法と手順をわかりやすく解説
農地を相続したけど使っていない！それなのに固定資産税だけ毎年払っている。
使っていない農地を売って子供の学費、老後の生活費に充てたい。
不動産会社に相談したけど「農地は売れない」と断られた！
実は農地は農地法で守られており、普通の土地と同じように簡単には売買できません。
農地法は食料を安定供給するための法律で、農地の売買や転用に制約を設けています。
こうした事情から、例え不動産会社であっても農地の売買をしたことがない人、農地の売買が苦手な人はたくさんいます。
この記事では、持っている農地を売る２つの方法、農地を転用するための２つの基準をわかりやすくご紹介します。
こうした基本的なことを理解すれば、農地をより高い値段で売る方法がわかります。
「農地は売れない」と思っている人も、本当は売れる可能性があるので、ぜひ読んでください。
監修者情報 印南和行
（宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー(AFP)、一級建築士、一級建築施工管理技士、不動産コンサルティング技能士試験合格） 全国不動産売却安心取引協会 理事長。住宅専門チャンネル「YouTube不動産」が「わかりやすくて参考になる」と大好評でチャンネル登録者９万人、総視聴回数2100万回を超える（2023年5月1日現在）。著書に「プロ建築士が絶対しない家の建て方」（日本実業出版社）、「プロが教える資産価値を上げる住まいのメンテナンス」（週刊住宅新聞社）がある。
１、農地は売れない！と思っている人にも確認してほしい２つの方法
農地を売りたいので近所の不動産会社に相談したら「農地は売れない」と断られた！そんな断られた人も、農地を売ることを簡単に諦めないでください。
農地の売買や転用をしたことがない、経験のない不動産会社は「農地は売れない」と言っているケースがあるからです。農地は農地法で守られており、売買や転用には煩雑な手続きが必要なのです。このため、普通の住宅地を売却するのとは、手順が異なっています。
農地を持っている人は、売るのを諦めてしまう前に、これから紹介する「農地を売却する」２つの方法を確認してください。
農地を売却する方法は次の２つです。1-1、農地を農家に売却する1-2、農地を転用して売却する売却する手間がかからない順番に、それぞれの特徴をご説明します。1-1、農地を農家に売却するご自身や不動産会社の中に農家の知り合いがいる場合の選択肢となります。結果的に近所の農家になります。農地を農家に売却する場合の主な要件とメリット・デメリットは以下のとおりです。
※変更点※
耕作面積50a以上 等の要件は令和５年度から撤廃されております。詳細は農林水産省の以下のページでご確認ください。 https://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/wakariyasu.html
農地を農家に売却する手順は次の通りです。
1-2、農地を転用して売却する
買い手が農家でない場合の選択肢となります。農地を転用して売却する場合の主な要件とメリット・デメリットは以下のとおりです。
農地を転用できるかが、カギになります。農地が転用できるかを確認するための２つの基準をご紹介します。
2、農地の転用は難しい？転用できるか確認するための２つの基準
農地を宅地に転用した方が、高い値段で売却できます。しかし、農地の転用は必ずできるわけではありません。なぜなら、農地を転用できるかは以下の2つの基準をクリアすることが必要だからです。
1 立地基準
2 一般基準
基準の内容や、どこで確認できるかを重要度の高い順番で解説します。
2-1、立地基準
農地を転用できるか確認するための、１つ目の基準は立地基準です。立地基準では、転用したい農地が、農地としてどのように利用されているか、どれくらい市街化が進んでいる地域か、によって農地を５つの区分に分類します。これら５つの区分によって、農地を転用できるかを判断します。
５つの区分のうち３つの農地は「転用は原則不可」となっています。この「転用は原則不可」の農地は、地域や広さ、農作物の生産性などが、農地として適しています。こうした理由から「転用は原則不可」となっています。
そして、残り２つの農地「転用は一部許可」と「転用は原則許可」は、駅や官公庁との距離が近いなど、市街地の傾向が強い地域です。こうした理由から、農地を転用する許可が下りやすいです。
ご自身が持っている農地が、５つの区分にどれに該当するかは、各自治体の農業委員会に問合せすれば確認することができます。農地を持っている人には、農業委員会に問合せして、転用できるか確認することをおすすめします。
2-2、一般基準
農地を転用できるか確認するための、２つ目の基準は一般基準です。立地基準と一般基準のどちらもクリアしないと農地の転用はできません。しかし、本気で農地の転用を考えている人にとっては、２つ目の一般基準はそれほど難しくありません。
一般基準とは、農地の転用は確実にできるか、周りの農地に悪い影響はないか、などを確認するための基準です。例えば、農地を転用して「住宅を建てる」ケースであれば、「住宅を建てる」広さがあるか、「住宅を建てる」十分な資金はあるか、などを確認します。
これら一般基準で確認することは、農地を転用して売却してほしい人にとっては、当たり前の内容なので、ハードルは低いです。注意点としては、農地を転用したら、すぐに次の行動をする必要があることです。将来的に売却するために、転用だけしておく、ことは認められませんので、注意してください。
2-3、農地を転用するための具体的な手順をわかりやすく解説
農地を転用する具体的な手順は次の通りです。
「１）売却を依頼する」は不動産会社に依頼します。ひとことで書いていますが、農地が転用できるか確認したり（２つの基準）、買い手を探したり、と作業がとても煩雑です。たとえ同じ作業であっても、経験豊富な不動産会社ならトラブルを解決してくれます。不動産会社は農地転用の経験豊富な不動産会社に依頼しましょう。
3、農地は売れない！と諦める前に無料で利用できる査定サービス
ここまで、農地の売却と転用について説明してきました。わかりやすく簡潔に説明したつもりですが、それでも農地の転用は難しい、自分で全て確認するのは厳しい、という人もいるかと思います。そんな人にお勧めなのが、「一括査定サービス」です。「一括査定サービス」とは、農地がいくらで売れるか(査定価格)を、複数の不動産会社に一括して依頼できるサービスです。
使い方はとても簡単です。「一括査定サービス」のサイトに、農地の住所、面積などを入力してボタンを押すだけです。
農地の売却や転用に不慣れな不動産会社は多いです。特に、農地と住んでいる場所が離れている人は、「一括査定サービス」を利用するのが便利です。「一括査定サービス」はもちろん無料ですので、安心してください。
「一括査定サービス」を利用する際の注意点は、高い査定価格の不動産会社が良いとは限らないことです。不動産会社によって査定価格に差がありますが、査定価格と実際に売れる値段は同じではありません。査定価格は１つの目安です。不動産会社とのやりとりを通して、農地を確実に売却してくれる会社かどうかを見極めてください。
4、まとめ
せっかく相続した農地でも、利用していないのに、固定資産税もかかる状況なら、売却するのも１つの手段です。そして、農地を売却するには、農地を農家に売却する、農地を転用して売却する、２つの方法があります。
農地は農地法で守られているため、一定の条件を満たした農家にしか売却できません。この農地を農家に売却するのは、買い手が限られているため、安い値段でしか売却できません。そこでおすすめするのが、農地を転用して売却する方法です。
農地を転用するには、立地基準、一般基準の２つの基準をクリアする必要があります。立地基準は農地としての活用状況、市街化の状況などで、農地を５つの区分に分類します。５つの区分のうち市街化の傾向が強い２つの区分であれば、農地を転用することができます。また、立地基準を満たしたうえで、一般基準で転用した目的が確実に実現できるかなどを確認できれば、農地は転用できます。
農地の売却や転用は煩雑だと思われる人は「一括査定サービス（無料）」を利用するのが便利です。「一括査定サービス」を利用すれば、農地の転用を確実に行ってくれる不動産会社が見つかりやすいです。それに、いくらで売却できるか(査定価格)も事前にわかります。
但し、査定価格が高い不動産会社が、良い不動産会社とは限りません。電話やメールのやりとりを通して、農地の売却や転用を確実にやってくれる不動産会社をしっかり見極めましょう。
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