【ブログ】【不動産売却】騙されるな！大手に任せたら絶対ダメ！後悔します！
「不動産の売却を大手に任せれば安心」と思っている方に衝撃の事実をお伝えます！
一戸建てやマンションを売却する際、
インターネットやテレビCMなどでよく耳にする
大手不動産仲介会社に任せれば安心！
と思っていませんか？
実はこれ、間違いです。
今回は「不動産売却は大手に任せたら絶対にダメ！」というちょっと衝撃的なお話をします。
大手だからといって、高く売ってくれるわけではありません。
「確かな実績！」「全国ネットワークで圧倒的な売却力！」
などのうたい文句に惑わされてはいけませんよ。
ちなみに、
大手不動産仲介会社が必ずしも悪いわけではありません。
ですが
大規模な運営による一律のサービス提供や、
自社の利益を優先する場合もあるため、
物件にとって最適な売却戦略や、細やかな顧客対応が期待できないこともあります。
たしかに、大手の会社はテレビやインターネット、雑誌など、さまざまな媒体で活発な宣伝活動をおこなっているので
たくさんの人に物件を見てもらえるという大きなメリットがあります。
それだけ売却のチャンスは広がるかもしれません。
でも、不動産の売却については「量より質」を重視したほうがうまくいくんです。
それではひとつずつ解説していきます。
まずは不動産の知識がない方でも予想がつきそうなポイントを３つ。
その後に不動産業界の「闇」についてもお話しします。
不動産の売却を考えている方はぜひ最後までご覧ください。
監修者情報 印南和行
（宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー(AFP)、一級建築士、一級建築施工管理技士、不動産コンサルティング技能士試験合格） 全国不動産売却安心取引協会 理事長。住宅専門チャンネル「YouTube不動産」が「わかりやすくて参考になる」と大好評でチャンネル登録者９万人、総視聴回数2100万回を超える（2023年5月1日現在）。著書に「プロ建築士が絶対しない家の建て方」（日本実業出版社）、「プロが教える資産価値を上げる住まいのメンテナンス」（週刊住宅新聞社）がある。
１.個々の物件に合わせた対応が難しい
大手不動産仲介会社は取り扱い物件が多いので、一般的な物件についてはマニュアル通りの対応になります。
物件に合わせて細かくカスタマイズされた戦略を練ってもらえることが難しいケースもあります。
個々の物件にかける時間やリソースが限られるため、物件によっては売却期間が長引くこともあります。
また、売却依頼が多いということは、営業担当者１人が抱える物件数も圧倒的に多いので、１つ１つの物件について売却活動が行き届きにくいのは当然です。
そして取り扱いが多いということは、ライバルとなる物件も多いんです。
「このエリアでこれくらいの予算で探しています」という買い手の希望があったら、大手の場合、たくさんの物件が提供されますが、営業担当者は売主から簡潔に聞き取りをした情報を、広く浅く回答することもあります。
地域密着の会社であれば、預かっている物件の良いところやエピソードなどを話す機会もあり、電話やメールでの問い合わせもしやすいというメリットがあります。LINEで連絡をとってくれるところも増えていますね。
そのような、購入希望者とのコミュニケーションのなかで、売却する物件にどのようなよさがあるのか、売主が気づかないことでも地域密着の不動産のプロが見いだして、買い手の希望とマッチングさせるような気配りも期待できます。
気の利いた最後のひと押しで買い手が決断するような売却活動は、地域の情報に詳しい中小の不動産仲介会社のほうが得意ですよ。
2.営業担当者の異動が多い
不動産の売却には時間がかかることもありますね。
大手の会社は定期的に人事異動があるので、販売中に担当者が変わることもめずらしくありません。
担当者によって考え方も対応もさまざまなので、せっかく動き出した売却活動がふりだしにもどってしまったり、はじめは「この人なら…」と思って依頼したのに、気の合わない担当者に変わってしまったりすることもあります。 大手はブランド力を生かして実績を重ねていることが多いので、営業担当者とのお付き合いというよりも会社とのお付き合いになるんですね
不動産の売却は、営業担当者次第と言っても過言ではないほど、人に左右されるということは知っておいてください。会社の知名度を優先してしまうと失敗する可能性は高くなります。
3.都心に強く、郊外や地方に弱い
大手はある程度大きな都市の主要駅に店舗を構えています。人気のエリアや価格が高騰しているエリアにある物件には有利ですが、郊外や地方の物件は売却しにくい場合もあります。
大手だから、購入希望者も多いだろうと考えがちですが、そもそも駅から離れた、ちょっと不便な場所の物件を探している人は大手よりも地域の不動産仲介会社を利用することも珍しくありません。
不動産仲介会社は、規模によって得意分野や特徴がかなり違うので、どんな物件でも大手に任せれば高く売れるわけでも、早く売れるわけでもありません。
地域密着型の会社は大手のように全国的なネットワークはありませんが、限られたエリアで詳細な情報をもっていて、その地域ならではのネットワークを使って売却活動をしてくれる場合もあります。
物件と相性のよい会社を選ぶことが最も重要なポイントですね。
ここからは不動産売却の専門家でなければわからない、「闇」の部分をお伝えしましょう。
4.囲い込みの危険性
「囲い込み」とは、他社に仲介をさせずに、自社のみで売買契約を完結しようとする行為です。
仲介会社を通して不動産を売却する際には媒介契約を結びます。専任媒介契約で契約すると、物件は「レインズ」に登録されて全国の不動産会社だけが検索することができるようになります。
他社が買主を見つけると、その買主からの手数料は他社が受け取ることになります。
しかし、自社で買主を見つけられれば、得られる仲介手数料は、売主からと買主からの両方から得られます。これを「両手仲介」と言いま
大手はたくさんの顧客を抱えているので、買主を自社の顧客のなかから探すことが多くなります。実際に大手不動産仲介会社では、両手仲介の割合が、40～50％にもなるところがあるのです。
過去には買主は自社の顧客から探すために、物件をレインズに登録しなかったり、問い合わせがあっても「商談中です」「もう売れてしまいました」などと嘘の情報を伝えたりして囲い込みをしているケースがニュースになったこともありました。
両手仲介自体は法律違反ではありませんが、囲い込みは売主に対する裏切りです。売却期間が長くなるだけでなく、最終的に売れ残って価格を大幅に下げることになり、最悪の場合、買い取りをすすめられるようになります。
囲い込みについて詳しく解説した動画があります。
売主・買主、双方の仲介をしていると、買主の都合に合わせて売主に値下げをすすめることもあります。双方から仲介手数料が得られるから、販売価格が少々下がってもいいという考えなんですね。
仲介会社が会社の利益を優先した取り引きをおこなわなければ、売主はもっと高く売却できたかもしれないのに、、、ひどすぎる話だと思いませんか。
売主はこのような囲い込みにはなかなか気づくことができません。営業担当者から「まだ問い合わせがありません」と言われたら、信用してしまいますよね。大手ならばなおさらです。
「損をしたくないなら大手だからといって安易に売却を任せるな！」とは、そういうことなのです。ですが、今、この動画を見ている時点で「大手だから安心」と勘違いして売却を任せて損をすることはなくなりましたね。自信をもってください。
ではどうすればよいのかというと、あなたが買う立場で、安心して購入できるような販売戦略を提案してくれた不動産会社に任せることです。物件を魅力的に見せるためのノウハウを備えている会社ということですね。
私はこれまで10年以上にわったって数百社の不動産仲介会社を見てきましたが、実は不動産売却の専門家といえる営業担当者はそんなに多くはないんです。その事実を知らずに「とりあえず大手に任せておけば安心」と考える人もいるでしょう。
大手も中小も含めて数社を比較して、一番良い会社を選んでみてください。
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