達人のご紹介MASTER INTRODUCTION

マンションから一戸建てへのお住み替え

一戸建てに住みたいとのご希望から、マンションの売却を相談に来られたT様。

査定価格に納得されたものの、新居となる一戸建てはこれから探すこともあり、マンションが売れなかったら…売れても住みたい新居が見つからなかったら…と心配されていました。

売るのが先の場合は仮住まいが必要になることや、買うのが先になった場合は短期借り入れや二重ローンになる可能性があるなど、それぞれデメリットが生じる可能性を詳しくご説明し、T様はそれでもやはり一戸建てに住みたいとのことで決意されました。

マンションの販売価格は購入物件がまだ見つかっていないことから、当初の査定価格よりも高めの設定で売却活動をすることにしました。

査定価格以上で売れれば住宅ローンを完済した上で、期間内に購入物件が決まらないとしても、金銭的な余裕を持って仮住まいすることが可能です。

売却活動を開始すると立地条件がよかったこともあり反響は多く入りましたが、価格の折り合いがつかず、しばらくは購入申込に至らない状況が続きました。

同時に新居となる物件探しも開始。T

様は当初からエリアや間取り、価格の希望がハッキリしていたため、これはという物件が出る度、見学にご案内しました。

実際に物件を見る中で、細かな希望や優先順位が整理され、2ヶ月後、T様は建売の新築戸建ての購入を決断。

このタイミングでマンションの販売価格を、当初査定価格を少し上回る金額に見直したところ、まもなく買い手が見つかり、無事、成約することができました。

T様からは、「綱わたりのようで心配だったが、無理強いや値引きをすることなく、親身になって対応してくれたため信頼してまかせられた」とのありがたいお言葉をいただきました。

（佐藤からのコメント）
売り先行・買い先行のメリットデメリットをご理解いただいた上で、しっかりとした資金計画を立てて進められたことがスムーズなお住替えにつながりました。

売主様のそれぞれの状況を理解し、親身になることが大切と考えております。今後も出来るだけ負担の少ない最適な住替えプランを提案、サポートしていきたいと思います。

収入減少で住宅ローン返済が困難に

勤務先の業績不振からボーナスカットなど収入が厳しい状況になり、ご自宅の売却をご相談に来られたM様。

奥様のパート収入と貯金で何とか乗り切ってきたものの、次第に住宅ローンを滞納するようになってしまいました。

ご自身で色々と調べられる中、自己破産の検討もしたそうですが、連帯保証人であるご両親に迷惑をかけることや、お子様への影響を考え、任意売却をご決断されました。

M様にあらためて現状の把握をしていただき、任意売却の手続きがどのように進むのか、また新生活の準備についてもご提案し、今後の方針が決まりました。ご自宅の査定価格は1800万円。

結果、ほぼ査定価格で売却することができましたが、M様の住宅ローン残高は2000万円だったため、200万ほどの残債が残りました。

金融機関と交渉して月々1万円の支払いで和解でき、生活も精神的な負担も軽減され、賃貸住宅での新生活をスタートされました。

M様からは「この先真っ暗と思い不安ばかりでしたが、思い切って相談したところ、良く話を聞いてベストな解決に導いていただいて感謝しています」とうれしいお言葉をいただきました。

（佐藤からのコメント）
住宅ローンの返済難による売却は、とにかく時間が勝負になります。

M様の場合は早めにご相談いただき、当初から事情や状況も詳しくお話しくださったことが成功につながったと思います。

他社で3ヶ月売れなかった物件を1ヶ月で成約
ご実家に戻ることになり、マンションを売りに出されていたO様。

一括査定サイトを利用し、査定価格の一番高かった不動産会社が大手だったことから売却を依頼したものの、当初から反響が少ないまま3ヶ月が経ち、値下げを要求されることにもお困りで、国立市不動産売却ネットにご相談に来られました。

まずはO様に不信や不安を払拭いただけるよう、当社の売却活動についての考え方をご説明した上で、査定価格の検証、お部屋の状況確認などを行って今後の活動方法をご相談するとともに、内見時のアドバイスを差し上げました。

販売価格は当初のまま、当社ホームページやポータルサイトへの掲載、当社会員様へのメール案内を行ったところ、すぐに反響があり、お掃除や整理整頓のほか、空間を明るくすることや匂いに気を付けるといったポイントを押さえて内見を準備していただいたところ、2件目のお客様でご契約となりました。

O様には「適切なアドバイスがなければ売れずに、大幅な値下げをすることになったかもしれない。

本当に売る側の立場に立って考えてくれる不動産会社を選ぶことが大切だと思いました。変えてよかった」とおっしゃっていただきました。

破産宣告せずに任意売却
離婚して空き家になっている注文住宅の査定をご依頼いただいたK様。

当初ご連絡いただいたのは、すでに遠方にお住まいの持ち分二分の一を持つ奥様で、他社で仲介依頼しているものの、なかなか売れないため、買い取りを希望しての査定依頼でした。

近隣在住のご主人の案内で物件調査を行うと、売り出し価格が相場よりかなり高値なことに加え、建物はかなり金額をかけた注文住宅ながら、車高の限られる駐車場が大きなネックになりそうな作りです。

買い取りの場合、相場から相当下がることをご説明した上で価格を提示。

同時に仲介で適正価格での売却提案もしましたが、そのまま3ヶ月が経過しました。

その後、ご主人から改めて相談したいとご連絡をいただき、詳しくお話を伺うとすでに離婚されていて、住宅ローンの返済の他、カードローン、固定資産税も滞り、非常に困窮しているとのことでした。

ご主人は生活のため、最低でも住宅ローンを完済したいご意向でしたが、買い取りでは残債一括返済や滞納金が支払えないことをご理解いただき、任意売却で全額返済を目指すことになりました。

売却仲介依頼をいただいて販売活動を始めると、反響はあるものの、ほとんどのお客様が建物は気に入るものの駐車場がネックという状況が2ヶ月ほど続きました。

その間にご主人のカードローン延滞で土地に仮差押えがついてしまいます。

抹消しないとこのままでは売却できなくなってしまうことをお伝えし、ご主人が何とか資金繰りをして仮差押えを抹消。

販売再開したところで、抵当抹消出来ない価格で交渉され、一度お断りさせていただいたお客様に抹消可能な額まで上げた価格をご提案し、契約解除から2週間でご成約いただきました。

K様からは決済後、「おかげで破産宣告せず済み、本当に助かりました」とのお言葉をいただきました。

（佐藤からのコメント）
K様の住宅ローン債務は延滞金を含め完済することが出来ましたが当初から状況やお困りの点をお話しいただけていれば、もっと良い結果になっていたかもしれません。

他社にて売却に時間がかかり、焦って当社に相談に来られたケースですが、住宅ローンの延滞がある場合、時間がかかるほど売却が難しくなります。

こうした売却では「恥ずかしい」ということがあると思いますが、お客様の状況をきちんと把握することで良い方向に進めやすくなります。そうしたことも理解していただけるよう、しっかりとした説明が必要だと改めて感じた案件でした。

後見人による不動産の売却
父親の介護施設入居により、住む予定のなくなった戸建の売却をご相談に来られたO様。

親子共有名義とのことでしたが、入院中のお父様の意思確認もいただいて、売却依頼をお受けしました。

販売活動は順調に進み、3ヶ月後、売却が決まった際には委任状で契約となりましたが、その後、次第にお父様の状態が悪くなってしまいます。

そして引き渡しまでの日数が迫ってO様が司法書士と面会した時には、すでに意思確認が難しい状況に。

そこでO様本人が後見人になる手続きをすることになりました。

裁判所の手続きは滞りなく進みましたが、2ヶ月近くかかります。

その間、引き渡しの準備を進めながら手続き完了を待っていましたが、あと数日というところでお父様が急逝。

後見人の完了を待たずして急遽、相続登記を行うことになりましたが、買主様側のご理解もあり、1ヶ月後、無事引き渡しが出来ました。

O様には「分からないから面倒という気持ちで後手になってしまったが、最後までしっかり付き合ってもらえて本当に助かりました」とお言葉をいただきました。

（佐藤からのコメント）
今回は買主様のご理解により、当初の引き渡し日から3ヶ月待っていただくことができましたが、今回のように売主様の都合で引き渡しが大幅に遅れる場合はキャンセルや値下げを求められる場合も大いにあり得ます。

後見人となると躊躇される方も多いのですが、法的手続きは時間がかかるため、必要と分かった時点で手続きを進めた方がスムーズな場合もあります。

分からない、悩んでいるということも早めにご相談いただくことが、納得の行く不動産売却につながると改めて感じました。

自宅として購入した別荘地の売却
バブル絶頂期に郊外の別荘地を購入し、自宅として一戸建てを建築したS様。

土地300坪、建物地下付き100坪以上の大型注文住宅でしたが、維持が厳しくなったことから売却のご相談に来られました。

当時、会社名義で購入したものの会社は既に存在せず、売主がいない状態での売却希望だったこともあり、今となっては誰が買うのか？　果たして売れるものなのかとずいぶん長いこと悩まれていました。

購入時は億を超える金額だったことから、ご相談当初にはそれなりの販売価格を希望されていましたが、相場とあまりにかけ離れていたため、市場動向などを詳しくご説明しながら半年ほどかけてご理解いただき、本格的に売却活動に入るタイミングに合わせて法人を復活させました。

相談開始から1年半。サラリーマンでも購入できる適正価格に下げてからは4ヵ月で売却成功となりました。

購入者は会社員の方で、市街の建売一戸建てからのお住み替え。別荘地の立地がベストとのことで、建物をリフォームしてそのまま住替えることでご契約いただきました。

S様には「長い時間、根気よく相談に乗ってもらい、売れるべき金額についても納得できる分かりやすい説明でした。

売る側の立場で対応してくれたので本当にまかせてよかった」と嬉しいお言葉をいただきました。

（佐藤からのコメント）
別荘物件は建物がある方が契約になるケースが高いので、大事に住んでいただけると売りやすくなります。思い入れのある大切な不動産の売却。今後も売主様に寄り添った対応をさせていただくことが大事だと感じた売却事例となりました。

相続した空き家の売却
お父様が相続した実家（空き家）の売却について、パソコンや交渉事が苦手なお父様の代理として査定依頼をされたご子息のA様。

当初はポータルサイトからの一括査定依頼で、物件も人気エリアだったため、同業他社様との競合があり、売出しから3ヶ月は一般媒介で依頼をいただきました。

その間、自社ホームページやポータルサイトへの掲載、チラシなど積極的な販売活動を行ったことで、一般媒介契約から3ヶ月後、A様から当社に専任媒介契約のご依頼をいただくことになりました。

この物件は築49年の古屋があったのですが、中古戸建として売却すると同時に売り土地としても情報を発信していった方がいいと感じ、A様にご提案したところ、ご自身も中古戸建として売却するより、更地にした方が売却しやすいのではないかと考えておられたとのこと。

古屋の解体業者はご存じなかったため、当社でおつきあいのある業者様を紹介させていただき更地にし、専任媒介契約をいただいてから1ヶ月後、購入のお申し込みをいただいて、契約へとつながることになりました。

また、A様からは資産形成のためにも、不動産を売却した際にかかる税金をできる限り抑える方法がないかといったご相談もありました。

今回の件は相続財産の売却になるため、居住用財産を売却した際の特例外です。

そこで平成28年度から税制改正で設けられた「空き家の譲渡所得の3,000万控除」が適用になるか、すぐに調査を行いました。

しかしA様の場合、お祖父様が生前に住民票をご自宅から病院に移動していた事が分かり、残念ながら控除の適用外となってしまいました。

A様からは「売却の提案だけでなく、節税のことまで親身になって調べてくれたので、本当に納得の行く取引だった」とご評価をいただきました。

（佐藤からのコメント）
今回は税金の軽減対策特例に該当するものではありませんでしたが、税金や節税についての相談もしていただけてよかったと思います。

不動産に関する税金は普段、お客様が接することがないものなので、

更に知識を増やしてプロならではのアドバイスに努めたいと思いました。